海外マネーの流入 | 満足度の高い不動産買取について東京を中心に幅広い情報を発信するコラム

完全に春になりましたね。

もうコートを着る日もなくなってきました。

昨日はさくらの日ということで東京も満開を迎え、新しい年度を迎える良い雰囲気が出ているなと感じました。

さて、今日は最近じわじわと自分の肌でも感じる海外マネーの存在です。

直近の新聞記事でも下記のようなものが出ています。

（3月28日　日本経済新聞より）

米投資ファンドのローンスターはシェアアパート事業に参入する。女性専用シェアハウス「かぼちゃの馬車」の債務者の所有物件を3月までに約1200棟取得。取得総額は700億円強とみられ、ブランドや管理体制を刷新し若者を中心に貸し出す。2018年に経営破綻したシェアハウスの運営会社が発端となり、スルガ銀行の不適切融資に発展した事件が区切りを迎える。

ローンスターは20年3月から、かぼちゃの馬車の債務者の所有不動産を入札で順次取得してきた。22年に入って実施された第3弾の入札でさらに500棟超を取得する。土地や未完成の物件を含めて合計で1214棟を取得する。

取得後は傘下の資産運用会社ハドソン・ジャパン（東京・千代田）を通じて事業を再生する。貸し出す物件の大半は東京都内にあり、シェアアパートのブランド名を「TOKYO　β（トーキョーベータ）」に変更する。地方から東京に来る若者らに照準を合わせ、賃料は月2万～10万円台と周辺相場よりも割安に設定し、敷金などの一時金も不要にする。

かぼちゃの馬車時代に約200社に上った管理会社は三好不動産（福岡市）など3社に絞った。スマートフォンで物件検索や入居手続きもできるようにして、運営を効率化する。住戸では22年内にスマホなどで鍵を開閉するスマートロックを導入する方針で、居住者の利便性向上にも取り組む。

ハドソン・ジャパンは入居する若者のスキルアップや起業を支援するクラウドファンディング支援も行い、首都圏に持つ1万4千室強の安定稼働を目指す。

かぼちゃの馬車を巡っては、会社員らがスルガ銀などから平均1億円超の資金を借りて建設した。運営は物件を借り上げて転貸するサブリース業者のスマートデイズが担った。ただ十分な入居者を確保できずに会社員らへの家賃の支払いが滞り、同社は18年に経営破綻に追い込まれた。

被害者の不動産オーナーは弁護団を発足し、東京地裁に民事調停を申し立てた。不正融資を認めていたスルガ銀は20年3月、シェアハウス向けの貸出債権を第三者に売却し、所有者がこの第三者にシェアハウスの土地や建物を物納すれば借金を帳消しにすることを発表していた。

（3月25日　日本経済新聞より）

「最近の高額取引の入札はほとんど外資だ」。第一生命保険の金子伸一郎・不動産部長は打ち明ける。2022年の東京圏の公示地価は全体で前年比0.8%上がった。伸びは全国平均（0.6%）を上回る。21年に東京23区の人口が初めて転出超過となる流れに逆らうように地価を支えたのは海外マネーの流入だ。

不動産サービス大手のジョーンズラングラサール（JLL）によると、21年の日本の不動産購入額に占める海外投資家の割合は24%と前年比10ポイント低下した。実際は「外資に声がかかるオープンな入札が少ないだけで、海外勢の投資意欲は衰えていない」（金子氏）。

外資は新型コロナウイルス禍で打撃を受けた企業の資産売却に狙いを定める。西武ホールディングスはホテルなど31施設をシンガポール政府系ファンドのGICに売却する。17日には米ファンドKKRが三菱商事などの保有する不動産運用会社の買収を発表した。

「日本買い」に拍車をかけるのは内外の金融政策の差だ。高インフレの沈静化へ利上げに踏み切った米連邦準備理事会（FRB）に対し、日銀は緩和姿勢を崩していない。日本は不動産購入資金を相対的に低コストで調達しやすい環境が続くとの見方がもっぱらだ。

足元で東京の主要オフィスビルには明白な投資妙味がある。ドイチェ・アセット・マネジメントによると、年間賃料収入を取得価格で割った投資利回りと長期金利の差は21年末時点で3.2%。ロンドンの2.9%を上回っている。不動産価格の上昇で表面上の投資利回りが低下しても、海外より利ざやが大きいことは変わらない。

三菱UFJ信託銀行の1月の調査では、国内外約30人の不動産ファンド運用担当者の35%が都心5区（千代田、中央、港、新宿、渋谷）のオフィス価格が今年上昇すると答えた。下落の回答は1割に満たなかった。

為替市場では金利差の拡大などを背景に円安に歯止めがかからない。ドルなど外貨建てで見れば日本の不動産の取得価格はより低下する。「足元の賃料下落などを織り込んでもなお強気の値段で取引されている」（三菱UFJ信託銀の大溝日出夫・不動産コンサルティング部フェロー）という。

活況がいつまで続くかは見通せない。あふれる緩和マネーを吸い寄せる核だった東京都心3区（千代田、中央、港）の商業地の公示地価は2年連続で下落し、変調の兆しを見せる。

海外で金利上昇圧力が強まれば、外国債券などに比べた不動産の魅力は低下する可能性がある。ロシアのウクライナ侵攻の影響で資源高が続けば企業収益を圧迫してオフィス縮小の動きが広がりかねない。

東京は23年にオフィスビルの大量供給を控える。「安いニッポン」の投資妙味のバランスはいつ崩れるともしれない。

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以上、長いですがこんな記事が上がっておりました。

周りの外資系ファンドの情報を拾っていく限り、様々な国からアセットの種別も様々、投資スタンスも様々（最近はコアおよびコアプラスが増えてきている印象）で、開発から取り組むところも増えてきているようです。

日本の不動産への投資に非常に購入意欲が活発です。

今後さらに存在感が増していくと感じています。

時代の流れにおいていかれないようにまた日々精進いたします。

《不動産統計情報》
利用関係別１戸あたり平均床面積（戸・㎡）

公益財団法人不動産流通推進センター　2021不動産業統計集より

分譲マンションなど見ていても如実に徐々に売出面積が小さくなっていっていますが、統計的にも明らかですね。

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